买二手房碰到"骨灰房"能退房吗？普通人买房怎么避开这种坑，看完不踩雷

一、先讲真实案例：买便宜二手房，住进去才知道放过骨灰，闹到打官司都退不掉

这不是编的故事，是真实发生的二手房交易纠纷。张宇和老婆胡小可买二手房，为了省几万块，选了一套比看好的那套便宜不少的房子，住进去没几个月，查燃气的工人一句话捅破了秘密：你这房子是"骨灰房"，原房东把亲人骨灰放这儿过，对门就是因为这个搬走的。

小两口一下子炸了：买房子的时候中介和原房东半个字都没提啊！胡小可本来生意就不好，这下直接认定房子沾了晦气，越想越不舒服，店铺也关了，夫妻俩天天吵架。张宇本来工作也受影响，因为天天跑这个事，客户对接出问题，奖金全扣了，收入直接没了，日子乱成一锅粥。

张宇去找中介，中介说不知道这事，是原房东故意瞒的，他们只负责帮你卖，不负责退；找原房东，一开始连电话都打不通，好不容易联系上，原房东说：你买的时候也没问我放过骨灰没有啊，我没主动隐瞒的义务啊，还暗示中介其实早就知道这事。张宇气到要动手，最后放话要告中介，这时候中介对接人万莹莹才说出真相：她其实是张宇的前女友，这套房子就是张宇自己挑的，她根本没故意坑人，也确实只跟原房东见过两次，不知道放过骨灰的事。

现在的问题就卡在这里：小两口住得膈应，想退房退钱，没人管；想卖掉，手续费高还不一定卖得掉，亏定了。很多人碰到买二手房碰到骨灰房这种情况，第一反应就是：凭啥瞒我？我一定要退房！但实际处理起来，大部分人都像张宇小两口一样，投诉无门，打官司也不一定赢，为啥？接下来给你说清楚这里的门道。

二、专业说清楚：碰到骨灰房能否退房，到底合法吗？

很多人觉得，中介隐瞒房子的问题，肯定要负责，退房款是天经地义，但为什么案例里中介说不能退？这里给你掰碎了说，都是普通人买房不知道的骨灰房相关法律规定：

1. 什么是法律认可的"房屋瑕疵"，骨灰房算不算？
   法律上认定的房屋瑕疵，是指房子本身的质量问题，比如漏水、墙裂、产权有纠纷、抵押了没说，这些是属于影响交易的硬性问题，卖家和中介隐瞒了，买家可以要求退房退款甚至赔偿。那骨灰房呢？就是房子曾经放过骨灰，这件事本身不影响房子的结构质量，也不影响你正常住，它膈应人的地方，是你心理上接受不了，属于主观感受，不是房子本身的客观问题，所以法律上不把骨灰房定义成"瑕疵房"。
   简单说就是：你觉得不舒服是你的事，房子本身没坏，不能以此说房子有问题要求退。
2. 卖家和中介一定要主动告诉你房子放过骨灰吗？
   很多人说：就算不是质量问题，你也得告诉我啊！我有知情权啊！那法律上怎么要求的？目前我国的法律，只要求卖家主动告诉你房子的客观问题，比如质量、产权、抵押这些，没有强制要求卖家必须主动说房子曾经放过骨灰。反过来讲：如果你买房子的时候，主动问过卖家"这套房子有没有人去世、放过骨灰"，卖家故意瞒你不说，那你可以告他欺诈，要求撤销合同退房；如果你没问过，卖家没主动说，不算违法欺诈，就像案例里原房东说的："你也没问呢，你问的是和房子有关的问题，我可都回答了，没有隐瞒呢"，人家说的这话，在法律上是站得住脚的。
3. 中介真的可以不知情就不用负责吗？
   案例里中介说"房东隐瞒，我们也不知道，所以不负责"，这话对不对？分情况：如果中介确实尽到了核查义务，比如问过原房东，原房东说没有，那中介确实不用负责，毕竟存放骨灰这种事，原房东故意瞒，中介很难从物业、邻居那里百分百查到，就像案例里万莹莹说的"我是中介，可存放骨灰这种事情房东有意隐瞒，中介怎么会知道呢"，这话是实话。但如果中介明知这件事故意瞒你，那你拿到证据就可以告中介，要求赔偿。但问题来了：你怎么证明中介早就知道？大部分普通人都拿不到证据，最后只能吃哑巴亏。
4. 为什么投诉也没用？
   张宇小两口找过相关部门投诉，结果也没人管，为啥？因为这件事本质是民事纠纷，不是违法违规，相关部门没法强制要求中介或者原房东退房，只能帮着调解，对方不同意调解，就只能去法院起诉，没有别的路子。

三、普通人买二手房，怎么避开骨灰房？5步落地操作，照着做就行

谁买房都不想碰到这种糟心事，不用听别人说什么"不做亏心事不怕鬼敲门"，这种话都是站着说话不腰疼，换谁花了几百万买房，知道放过骨灰都膈应。与其出事之后折腾，不如买之前就做好排查，下面这5步都是可直接操作的，花不了你半天时间，能避开99%的坑，也是买二手房避坑方法和避开骨灰房实操方法：

1. 买之前，主动把这话问出来，写进合同里
   不要不好意思问，你花了几百万买房，问这个太正常了。不管是问中介还是问原房东，你就直接问："这套房子里有没有人去世，有没有存放过骨灰？"，对方回答之后，一定要把这条加进购房合同的"卖方承诺"里，就写：卖方承诺该房屋未停放、存放过骨灰，若违反承诺，买方有权解除合同，卖方退还全部房款并承担XX违约金。
   只要你这么写，将来真查出来有问题，你直接拿着合同去起诉，100%能赢，法院会支持你退房退款。怕就怕你不好意思问，也不写进合同，最后出事了没证据，就像张宇一样，啥都要不来。
2. 找邻居、找物业打听，别不好意思
   很多人买二手房，只会去看房子本身，不好意思找邻居打听，这恰恰是最容易出问题的地方。你买之前，多去几次小区，楼下遛弯的时候碰到邻居，就递根烟或者夸两句小区，然后随口问一句："这房子原来的业主为啥搬走啊？我看对门之前也搬了，是有啥问题吗？"，大部分邻居都会跟你说实话，就像案例里，燃气工人都知道，对门因为这个搬走，邻居肯定也都知道，你提前一问就问出来了，根本不会事后才知道。
   也可以找物业问，你就说想买这套房，想问问原房东的情况，有没有什么异常，很多物业哪怕不说太细，也会给你暗示，你能get到信号。
3. 要求中介提供原房东的全部信息，留好联系方式
   案例里张宇一开始连原房东电话都找不到，是空号，最后折腾了大半年才联系上，就是因为中介没给他完整的原房东信息。你买二手房，一定要让中介把原房东的身份证复印件、手机号、电子邮箱、联系地址都留一份给你，不要只留中介的联系方式，万一将来出了问题，你找不到原房东，哭都没地方哭。而且一定要当场打个电话试试，确认电话能打通，不是空号，别像张宇一样买完房才发现联系不上人。
4. 别为了省几万块，选明显低于市场价的房子
   张宇为啥会买这套骨灰房？就是因为原来胡小可看中的那套贵几万，张宇想要便宜的，才从里面挑了这套便宜的。这句话记死了：二手房但凡明显低于市场价，肯定有问题，不是户型有硬伤，就是出过事，要么就是产权有问题，天上不会掉馅饼，便宜就是当。你算算，一套房子几百万，便宜个十万八万已经很多了，为了几万块，买个膈应，住一辈子不舒服，真的不值当。

5. 真碰到了，该怎么处理？按步骤来，别乱吵架
   万一真像张宇一样，买完才发现是骨灰房，别天天在家吵架，也别冲动去中介打人，打伤人你还要赔钱，有理变没理，按下面的步骤来：

6. 第一步：先找原房东核实，拿到书面或者录音证据，确认房子确实放过骨灰；

7. 第二步：找中介，拿出证据，要求中介出面调解退房，如果中介说不知道，就要求中介提供原房东的全部信息，协助你联系原房东；
8. 第三步：如果当初你问过，对方隐瞒了，直接去法院起诉，要求撤销合同，退房退款，拿着你的聊天记录或者合同条款，法院一般都会支持你；
9. 如果你没问过，也没写进合同，那可以试着以