年轻人购房观念大变：投资与居住的平衡

当前一二线城市二手房市场出现显著分化，总价200万以内的低总价二手房成交占比明显提升。这主要由于房价下跌叠加政策放松，使刚需购房者承受能力上升，同时部分低总价房源租金收益率达3%-4%吸引了投资客。然而300-1000万区间的改善型房源面临流动性困境，中产购买力减弱与新房分流导致即便降价也难以成交。
房地产市场调整幅度与国际历史经验相符。研究显示，典型房地产泡沫破裂后房价平均下跌约30%，调整周期持续8-17年。我国房价收入比和租售比指标显示，当前房地产泡沫严重程度可能超过历史水平，预计调整周期和幅度或超国际平均水平。
年轻群体购房观念发生根本转变。疫情后就业稳定性预期下降，叠加保交付风险认知增强，使95后、00后对购房持更谨慎态度。传统"刚需"概念受到挑战，投资投机需求被挤出市场，年轻人更倾向于选择租房而非购房。
房地产市场企稳需依赖市场自身调节机制。关键指标包括房价收入比降至8倍以下，以及租金收益率与银行理财收益率趋同。政策层面更多依靠财政工具和地方政策托底，货币政策的支持空间受银行净息差制约有限。预计市场完全见底仍需较长时间调整。