深圳楼市的成交量回升，意味着房价即将反弹吗？

深圳楼市出台楼市新政，新政放松限购要求，打破过去社保购房限制，增加核心区域购房资格，上调公积金额度，实际上已接近放开限购。政策刺激下，深圳楼市成交量阶段性回升，四月新房、二手房网签量均创阶段新高，五一假期成交量进一步放大，不仅本地需求释放，外地资金也开始进入市场。
针对深圳成交量回升是否意味着房价即将反弹，拆解来看：全国范围内成交量已逐步接近底部，出现企稳回升属于正常情况，但量的变化不等于价格变化。当前深圳楼市仍处于以价换量、持续磨底的阶段，二手房价格仍处在下行通道，房地产市场已经从卖方市场彻底转向买方市场，价格未企稳反弹。
价格未见底的核心原因在于市场信心转变，房价永远上涨的逻辑被打破，房产从核心资产转变为可选消费品。同时还有两大刚性约束影响购房需求：一是当前经济环境承压，居民收入增长不稳定，居民承担长期房贷的意愿和能力下降，削弱需求基础；二是中国人口连续负增长，人口红利逐步消退，年轻一代购房决策更谨慎、主动降杠杆，房地产长期购房需求逐步收缩。
深圳这一轮成交量上升，是政策推动下的阶段性修复，并非趋势性反转，成交量可短期回升，但价格企稳需要多因素共同改善。当前房地产市场进入楼市分化阶段，核心城市核心地段的优质资产可能更早企稳，普通城市边缘区域、高库存区域会经历更长调整，未来买房买对比买早更重要，当前市场已不适合赌周期，购房更多是满足自身需求。