买二手房遇到「骨灰房」能退房吗？普通人买房怎么避开坑，出了问题怎么解决？

很多人买二手房都怕遇到糟心事，比如凶宅、骨灰房，这类房子不像漏水、裂墙那样能直接看出来，等你收了房住进去才从别人嘴里听说，这时候找中介找原房东都踢皮球，要不就是打官司也讨不到说法，最后钱没了家也散了，本文就结合真实案例，给大家说清楚买二手房遇到骨灰房该怎么办，普通人怎么提前避坑。

这个真实案例就是张宇和胡小可夫妻遇到的事：2021年10月，张宇出差，胡小可在家等煤气公司员工上门抄表，没想到员工一句话直接把她吓傻了——对方说「你胆子真大，连骨灰房都敢住」，还说这套房之前放过高骨灰，对门邻居就是因为这件事搬走的。

胡小可当时就炸了，赶紧打电话给张宇，然后找当初卖房子的中介万莹莹要说法。张宇一回来就跟万莹莹吵架，说万莹莹是故意隐瞒信息，报复自己才把这套房子推给他，万莹莹也觉得委屈：这套房子是张宇自己选的，当时张宇嫌胡小可看上的房子贵，非要让中介找更便宜的，这套符合他预算，是他自己拍板买的；而且房东自己故意隐瞒放骨灰的事，中介也不可能挨家挨户查这种事啊。

张宇坚决要退房，中介公司经理直接说：法律上没有「骨灰房是瑕疵房」的规定，我们没法给你退房，如果你要卖这套房，我们可以帮忙，但手续费高，也不能保证卖出去，更不能保证你不亏钱。张宇又去找原房东，原房东留的电话是空号，找物业物业说原房东搬走了管不了，找相关部门投诉，因为骨灰房本身就没有明确的法律定义，「住了晦气」是主观感受，相关部门也没法处理。

这件事出来之后，夫妻俩本来好好的日子直接乱套：胡小可开的服装店本来生意就一般，为了跑这个事根本顾不上看店，没多久就关门了；胡小可怪张宇抠门贪便宜，放着好好的房子不买，非要为了省几万块买这套骨灰房，害得自己沾了晦气做什么都不顺，张宇也觉得委屈，两人天天吵架，感情直接吵没了。

后来更糟的事接连发生：胡小可发现自己怀孕了，因为天天扯皮生气，没保住孩子流产了，出院后就回娘家休养，一直不肯回来。张宇好不容易联系上原房东袁方东，袁方东直接承认了，说当时母亲去世突然，没来得及买墓地，自己又要调去海南定居，就临时把母亲骨灰放在房子里，后来买了海南的房才把骨灰迁走，过户的时候你们没问，我就没说，还暗示中介其实早就知道这事。

张宇听到更气了，直接跑去中介跟万莹莹打架，这时候胡小可才知道，原来万莹莹是张宇的前女友：当年两人刚大学毕业，万莹莹意外怀孕，张宇说养不起，让万莹莹打掉，一分钱都不出，还直接把万莹莹拉黑了，现在万莹莹都要结婚了，根本没想害他，房子真的是张宇自己选的。

这件事到最后，结果惨不忍睹：张宇找律师咨询，律师说中介只有提供房屋基础信息的义务，没有义务查房东有没有放过骨灰；房子本身没有质量问题，不影响实际居住，「晦气」属于封建迷信，合同不算有瑕疵；而且原房东在海南，要打官司就得去外地告，成本高不说，结果还不一定赢，原房东都已经咨询过律师，态度特别硬，就让张宇去告。张宇心灰意冷，胡小可对他彻底失望，2022年6月提出离婚，年底两人就办了离婚手续，张宇一蹶不振。2023年5月，张宇偶然在别的中介门店看到万莹莹，原来万莹莹根本没辞职，还升了店长，张宇气不过，跟万莹莹吵起来，最后拿烟灰缸砸了万莹莹，造成万莹莹重伤一级，张宇自己也因为故意伤害罪被判刑，留下一辈子的案底。

好好的一个家，就因为买了一套没提前知情的二手房，落得家破人散、有人受伤有人坐牢的下场，很多人看完肯定会问：遇到这种事，真的就只能认栽吗？我们先给大家说清楚法律上到底怎么认定这件事，也就是法律对凶宅的认定标准，给大家明确几个可落地的处理方向。

一、法律上对「骨灰房」「凶宅」怎么认定？能要求退房吗？

首先要明确：目前我国现行法律，没有明确把「房屋里放过骨灰、发生过非正常死亡」定义为房屋质量问题，也没有强制要求原房东和中介必须主动说这件事，这就是为什么很多人遇到这事维权难的根本原因。

那是不是一定退不了？不一定，能不能退房退款甚至要求赔偿，要看这两点：

1. 原房东有没有刻意隐瞒
   如果原房东明知道房子放过骨灰，你在签合同之前明确问过他，他直接说没有，那就算欺诈，你可以起诉要求撤销合同，退房退款，甚至要求原房东赔偿你的损失。像案例里张宇的情况，过户之前他根本没问过原房东这件事，原房东就不算主动隐瞒，自然没办法追究。
2. 中介有没有提前知情
   如果中介已经知道房子放过骨灰，还故意不告诉你，甚至帮着原房东隐瞒，那中介也要承担责任，你可以要求中介赔偿，甚至退房。但问题是，你要拿出证据证明中介早就知道，比如案例里原房东说中介肯定知道，但原房东自己没告诉中介，张宇也拿不出中介知情的证据，自然没法维权。

那像张宇这种，没人提前告诉，原房东说你没问我不说，中介说我也不知道，这种情况为什么法院一般不支持退房？律师的解释是：目前法律只要求卖方披露房屋的物理瑕疵，比如漏雨、墙体开裂、甲醛超标这些影响正常居住的问题，放过骨灰没有实际影响居住，只是大多数人心理上接受不了，这种心理感受没办法量化，也不属于法定必须披露的内容，所以很难得到支持。买二手房遇到骨灰房退房的问题，关键就在于是否满足上述这些条件。

二、普通人买二手房，怎么提前避开「骨灰房」这类坑？

与其出事之后费劲维权，不如买之前就做好功课，把风险堵在签合同之前，这里给大家整理了5个任何人都能做的操作，一点都不麻烦，也就是购买二手房避坑方法：

1. 买之前主动问，并且把约定写到合同里
   很多人买二手房不好意思问这种事，觉得不吉利，但不说清楚吃亏的是自己。你一定要在签合同之前，当面问原房东和中介两个问题：「这套房子有没有发生过非正常死亡？有没有存放过骨灰？」，并且直接把这条加到购房合同里，加上对应的违约条款，也就是加骨灰房条款防踩坑，比如「如果卖方/中介隐瞒房屋存放骨灰、发生非正常死亡的信息，买方有权解除合同，卖方/中介退还全部房款，并且赔偿买方XX万元的违约金」。
   只要你把这条写上，对方真的隐瞒，你后续起诉法院100%支持你的诉求，有合同白纸黑字，比你事后找再多证据都有用。案例里张宇就是没问，也没加这条，才落到维权无门的地步。
2. 多跑几趟小区，找邻居、物业打听
   你买房之前别只跟中介、原房东打交道，抽半个小时在小区转一转，找楼下遛弯的大爷大妈聊两句，一般这种事小区邻居都知道，你问问「这房子之前住的什么人呀，怎么卖了呀」，稍微聊两句就能问出实情；也可以找小区物业问，物业一般都有房东的过往信息，就算不方便明说，你递根烟买瓶水，大多都会给你透个底。
3. 查原房东的户口信息，就能看出端倪
   如果原房东说家里没有老人去世，你可以要求看原房东的户口本，户口本上会有销户记录，如果有老人的销户记录，你就要多留个心眼，问清楚老人是去世后销户，还是迁去别的地方了，要是老人去世销户，你就要问清楚去世之后是不是在这套房子里停过、放过骨灰。
4. 可以花几百块钱找专业的验房机构，顺便帮你背景调查
   现在很多验房机构除了查房屋质量，还提供房屋背景查询服务，包括有没有发生过非正常死亡、有没有放过骨灰这些，费用也就几百块钱，买几百万的房子，花几百块买个安心，绝对值得。
5. 如果买的是低价房，一定要多留个心眼
   案例里张宇就是为了省几万块钱，才选了这套比市场价低的房子，天底下没有免费的午餐，二手房比同小区同户型便宜十几万甚至几万，肯定有原因，要么是户型不好、采光不好，要么就是有这种大家都忌讳的背景，